Mantelzorgwoning plaatsen? Voorkom problemen met het recht van opstal.
Stel, je ouders willen een mantelzorgwoning in je achtertuin plaatsen. Een mooie oplossing om dichter bij elkaar te wonen en zorg te kunnen verlenen. Maar wist je dat je in zo’n geval tegen juridische en fiscale valkuilen aan kunt lopen?
Als je de woning zonder goede afspraken op je grond laat zetten, kan de Belastingdienst dit zien als een schenking. Ook juridisch kan het misgaan: zonder duidelijke eigendomsafspraken kan de woning automatisch jouw bezit worden. In dit artikel lees je hoe je dit voorkomt met het recht van opstal en hoe je verstandig omgaat met belastingen en eigendom.
Wat is een mantelzorgwoning?
Een mantelzorgwoning is een zelfstandige woonruimte op of bij een bestaande woning, bedoeld voor iemand die zorg nodig heeft of verleent. Het verschil met een aanbouw of tiny house is dat een mantelzorgwoning vaak prefab is, los staat van het hoofdgebouw en tijdelijk mag blijven zolang mantelzorg wordt verleend.
Mantelzorgwoningen worden vaak geplaatst voor ouders die dichtbij willen wonen, maar toch hun zelfstandigheid behouden.
Waarom het recht van opstal belangrijk is
In Nederland geldt het juridische beginsel van natrekking: alles wat op de grond wordt gebouwd, wordt eigendom van de grondeigenaar. Dus: zet je ouders een woning in jouw tuin zonder verdere afspraken? Dan word jij automatisch eigenaar van hun woning.
Met een recht van opstal voorkom je dat. Dit is een juridisch recht dat vastlegt dat iemand anders (bijvoorbeeld je ouders) eigenaar is en blijft van wat er op jouw grond wordt gebouwd. Het wordt notarieel vastgelegd en ingeschreven bij het Kadaster.
Financiële gevolgen zonder opstalrecht
Laat je ouders de mantelzorgwoning financieren zonder dat er een opstalrecht is geregeld? Dan kan de Belastingdienst dit aanmerken als een schenking aan het kind. Dit kan leiden tot schenkbelasting, zeker als het bedrag boven de jaarlijkse vrijstelling uitkomt.
Ook kan de woning tot jouw box 3-vermogen gaan behoren, met mogelijke gevolgen voor de vermogensbelasting. Het ontbreken van duidelijke afspraken leidt dus al snel tot fiscale risico’s.
Fiscaal slim: het juiste gebruik van huur of retributie
Om te voorkomen dat het recht van opstal zelf als schenking wordt gezien, moet er een zakelijke vergoeding tegenover staan. Dit wordt vaak een retributie genoemd. Denk hierbij aan een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond.
Een praktische rekenregel:
• In Noordoost-Friesland is de gemiddelde waarde van tuin-/erfgrond €7,87 per m2.
• Voor 100 m2 komt dat uit op €787.
• Een redelijke vergoeding is 2% tot 3% per jaar → ongeveer €15 tot €25 per jaar.
Ons advies: rond dit af naar €100 per jaar. Dat is verdedigbaar, praktisch en wordt vaak geaccepteerd door de fiscus.
Het allerbelangrijkste voor de Belastingdienst is dat er een financiële vergoeding wordt overeengekomen en geaccepteerd door beide partijen (u en uw ouders), zodat er geen sprake is van een bevoordeling of schenking. Deze vergoeding hoeft niet hoog te zijn, zolang deze maar als zakelijk verdedigbaar geldt.
Wat moet je regelen? Stappenplan
1. Schakel een notaris in voor het opstellen van een opstalakte.
2. Leg de vergoeding vast (bijv. €100 per jaar) in de akte.
3. Laat het recht van opstal registreren bij het Kadaster.
4. Beoordeel samen met een fiscalist of de regeling invloed heeft op schenk- of erfbelasting.
Veelgestelde vragen
Moet ik belasting betalen als ik een mantelzorgwoning krijg?
Ja, dat kan. Zonder goede regeling kan de Belastingdienst het zien als schenking.
Wat is het verschil tussen opstalrecht en erfpacht?
Opstalrecht geeft eigendom over een gebouw op andermans grond. Erfpacht geeft gebruiksrecht van de grond zelf.
Conclusie
Een mantelzorgwoning is een prachtige oplossing voor zorg dichtbij. Maar zonder het juiste juridische kader loop je risico op schenkbelasting of verlies van eigendom.
Regel het goed met een recht van opstal, een zakelijke vergoeding en notariële vastlegging.
Overweegt u een mantelzorgwoning voor uw ouders (of andersom)? Neem contact met ons op voor vrijblijvend advies. Wij helpen u met juridische, fiscale en praktische begeleiding.
Bronnen
• Kennisgroepstandpunt KG:051:2023:16 – Gevolgen mantelzorgwoning voor de eigenwoningregeling en box 3
